房地产估价精品课程

开发建设，还是要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设，或者要被人民法院等强迫转让给他人开发建设。在这三种不同的情形下，预测出的开发经营期的长短和后续必要支出的多少是不同的，从而测算出的待开发房地产的价值是不同的。例如，估价对象为某房地产开发商开发建设的商品房在建工程，在运用假设开发法评估其价值时，要弄清该在建工程是仍然由该开发商续建完成，还是将由其他的开发商续建完成?特别是该在建工程是否要被人民法院强制拍卖或变卖。假如预测该商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年，则在该在建工程由现开发商续建完成的情况下，其后续建设期为1年。但如果是该在建工程要被人民法院强制拍卖或变卖，则还应加上由现开发商转为其他开发商的“换手”的正常期限，例如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。假如“换手”的正常期限为0.5年，则该在建工程的后续建设期为1.5年。在“换手”的情况下，不仅会有上述的一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此，在估算后续必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。

　　由上可见，假设开发法的估价前提有以下3种;①估价对象仍然由其拥有者或开发商开发建设，可将这种估价前提简称为“自己开发前提”;②估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“自愿转让前提”;③估价对象要被迫转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“被迫转让前提”。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值，要大于自愿转让前提下评估出的价值;自愿转让前提下评估出的价值，又要大于被迫转让前提下评估出的价值。但需要指出的是，在运用假设开发法时究竟应采用哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。抵押估价和人民法院委托的拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。