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　　5、租赁价格评估特点

　　①住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估。

　　住宅类房屋租赁价格评估为政策性评估，估价人员应严格执行有关租赁政策，没有超越规定调整租金幅度的价格空间。

　　②租约对租金估价有一定的影响。

　　租赁房屋已订立租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。如果为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金则采用正常客观的租金标准;如租约所约定的租金与市场租金标准相差较大(或高或低)，租金明显存在不合理性，则应重新评估其租金值。租期最长为20年。

　　③划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。

　　④几种租金内涵。成本租金(折旧费、维修费、管理费、利息、房产税)、商品租金(折旧费、维修费、管理费、利息、房产税、保险费、地租、利润)、市场租金(商品租金根据供求关系形成)。

　　6、评估方法

　　市场比较法、收益法、成本法。

　　①收益法是在租赁房屋预期收益可预测或可确定的情况下常用的估价方法。其评估的关键是年净收益的计算和资本化率的选定。扣除项目在收益法中已作了说明。注意租金的内涵是什么，代收代缴的水、电费是否在内，在计算收益时要注意租金的价格内涵。

　　②成本法评估时的成本构成。折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租和利润。