房地产估价师环网校

　　收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获取收益，而且可以在未来不断地获取收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资行为：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益，即以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。这样，对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地产的价值就相当于这样一笔资金，如果将该笔资金存入银行也会带来与该房地产所产生的收益相等的收入。形象一点讲，如果某笔资金×利率=房地产的收益那么，这笔资金就是该房地产的价值。

　　收益法适用的估价对象：针对本知识点提问? 收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其类似房地产有收益即可。例如，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有收益，但因类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。即先根据有租赁收益的类似住宅的有关资料，采用市场法求取该住宅的租金水平、空置率和运营费用等，再利用收益法估价。

　　收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。