房产估价课程

　　一、房地产抵押的需要：

　　房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，用于担保债务履行的房地产为抵押房地产。

　　二、房地产征收征用的需要：

　　房地产特别是土地，是各种生产、生活活动都不可缺少的要素，又不可移动，有时为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公共利益的需要，或者因抢险、救灾等紧急需要，国家不得不征收或者征用集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是强制性的，都要经过法定程序，都要给予公平补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家将集体所有或者私人所有的财产强制地征归国有，不存在返还的问题，通俗地说是“强买”;征用只是使用权的改变，是国家强制地使用集体所有或者私人所有的财产，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，通俗地说是“强租”。

　　三、房地产税收的需要：

　　自古以来，房地产是一个良好的税源，与房地产有关的税种较多，名称也不尽一致，如房产税(房屋税)、地产税(土地税、地价税)、房地产税(不动产税、财产税、物业税)、契税(不动产取得税、不动产移转税)、土地增值税等。在现代市场经济下，这些税种的计税依据一般是房地产的成交价格、价值、租金或者以它们为基础的房地产价格差额、增值额等。为了防止偷逃税款、避免税负不公及说服纳税人，税务机关需要掌握真实的房地产价格、价值、租金，需要以公平合理的计税价值(或租金)为参考核定计税依据。纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估计税价值，以说服税务机关重新核定计税依据。