2024年房产评估师培训课程

(二)房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价

估价(valuation，appraisal)与通常意义E的定价(pricing)有本质不同，是提供关于价值或价格的专业意见，为相关当事人作出有关判断或决策(如确定要价、出价、成交价)提供参考依据。而定价一般是相关当事人自己的行为，即诸如卖方要价、买方出价或买卖双方的成交价本质上是交易当事人自己决定的。交易当事人为了特殊目的或需要，可以按照自己的意志.使其要价、出价、成交价低于或高于市场价格或价值。例如，根据国家产业政策，政府为了鼓励某些产业发展，在向其提供土地时可以给予价格优惠;或者为了限制某些产业发展，可以对其其实行高地价政策。至于单位、个人特别是亲友之问的让利交易就更不用说了。

再从估价是一种广义的“定价”米看，虽然价值总的讲是一种主观的东西.估价在表面卜或形式上也是…种主观活动，看上去是估价师在给估价对象定价，并且由于房地产具有不可移动、独一无二、价值较大等特性，没有大量相同房地产的交易，同一宗房地产交易的参与者数量一般电很少.许多情况下甚至只有一两个买家，从而房地产成交价容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响，但是对估价师或某个特定市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定.是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地产估价不应是估价帅的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调杏房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在.估价师只是运用自己的专业知识及实践经验去“发现”“探测”房地产价值，而不是去“发明”“创造”房地产价值。估价师在模拟市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的市场参与者足如何思考其价格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价，避免以自己的好恶来判断，不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。