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第七章 风险分析与决策

第四节 风险分析

蒙特卡洛模拟法：

不确定因素是不可避免地存在着的，但是它们的变化是有一定规律的，并且是可以预见的。对其进行模拟，通过大量统计试验，可以使之尽可能接近并反映出实际变化的情况。蒙特卡洛法能够随机模拟各种变量问的动态关系，解决某些具有不确定性的复杂问题，被公认为是一种经济而有效的方法。

蒙特卡洛模拟法的实施步骤一般分为三步：

(1)分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布。

(2)通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。为此可使用随机数或直接用计算机求出随机数。

(3)反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布或其他特征值。

蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率，这是保证分析结果准确的前提，而这一点在实际评估中，当市场资料不完整时又是较困难的。因此，在房地产评估中，有些学者认为它虽然在理论上较完善，但是实用性不强，因而对其持否定态度。但从国外近十几年房地产评估发展情况来看，由于计算机的大量使用和在房地产开发项目的信息收集、分析、处理、预测等方面所作的大量研究，使在实际评估中运用蒙特卡洛模拟技术，分析开发项目的风险已相当普遍。