房产估价冲刺课程

假设开发法的其他用途

假设开发法除了适用于估价，还大量用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处，是在选取有关参数和测算有关数值时，用于估价是假设站在一个典型的投资者的立场，用于投资分析是站在一个具体的投资者的立场。

房地产开发项目投资分析的目的，是为了给房地产开发商的投资决策提供依据。假设开发法具体可为房地产开发商提供下列3种数据：

(1)确定拟开发场地的最高价格。如果开发商有兴趣取得某个开发场地，他必须事先计算出能够接受的最高价格，他实际的购买价格应低于或等于此价格，否则不值得购买。

(2)确定开发项目的预期利润。在确定预期利润时，是假定开发场地已按照某个价格购买，即场地购置费被看成已知。预计可取得的总收入扣除场地购置费、开发成本及资金利息等后的余值，为开发项目所能产生的利润。此利润如果高于开发商期望的利润，则该开发项目被认为是可行的;否则，应被推迟开发，甚至取消投资。

(3)确定开发中可能出现的最高费用。在确定最高费用时，场地购置费也被视为已知。确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本、费用在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。