李毅佳2024年土建讲义

1.城市维护建设税，三档差别比例税率：①纳税人所在地区为市区的，税率为7%;②纳税人所在地区为县城、镇的，税率为5%;③纳税人所在地区不在市区、县城或镇的，税率为1%。

计算公式：应纳税额一实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额之和×适用税率

2.教育费附加

1)税率：3%。

2)应纳税额计算。

应纳税额=实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额之和×征收

3)地方教育附加：2%。

(四)房产税

1.纳税人：房屋的产权所有人

(1)产权属国家，经营管理单位纳税;产权属集体，经营管理单位集体单位纳税。

(2)产权出典的，由承典人纳税。

(3)产权未定或纠纷，房产代管人或者使用人纳税

(4)无租使用的，使用人代缴

(5)不含外商投资企业、外国企业、外国人经营房产

2.纳税对象：房产，含房屋不可分割的附属配套设施，不含独立构筑物(如水塔、围墙等)。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

(五)城镇土地使用税

1.纳税对象：包括在市县镇和工矿区的国有和集体所有土地。但不包括农村土地。

2.计税依据：实际占用的土地面积(㎡)，其确定：测定的土地面积、证书确认的土地面积、申报土地面积

3.定额税率标准为：①大城市1.5元至30元;②中等城市1.2元至24元;③小城市0.9元至18元;④县城、建制镇和工矿区0.6元至12元。

全年应纳税额=实际占用应税土地面积(㎡)×适用税额

(六)土地增值税

1.纳税对象：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额(相应取得收入的单位和个人为纳税义务人，2010)

2.计税依据：转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额

3.税法准予纳税人从转让收入中扣除项目6项(2011)

1)取得土地使用权支付的金额;2)房地产开发成本;

3)房地产开发费用;4)与转让房地产有关的税金;

5)其他扣除项目;6)旧房及建筑物的评估价格。

1)取得土地使用权支付的金额：

①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款;其他方式取得的，为支付的土地出让金;

②按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。

2)房地产开发成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3)房地产开发费用。包括与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。这三项费用不能据实扣除，应按标准扣除(2012)。

4)与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除

5)其他扣除项目。对于从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除。

4.土地增值税实行四级超率累进税率(重点难点)。具体税率见表5.3.3

应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数：土地增值额=转让收入-扣除项目金额

习题：下列关于土地增值税的说法中，正确的是()。

A.国有土地使用权出让，出让方应交土地增值税

B.国有土地使用权转让，转让方应交土地增值税

C.房屋买卖，双方不交土地增值税

D.单位之间交换房地产，双方不交土地增值税

答案：B

(七)契税

纳税对象：在境内转移土地、房屋权属的行为。包括：国有土地使用权出让、转让，房屋买卖、赠予、交换。

计税依据：不动产的价格

契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：

(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据;

(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

(3)土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据;

(4)以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益;

(5)房屋附属设施征收契税的依据：

1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税;

2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;

如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

契税实行3%-5%的幅度税率。

(八)进口关税计税依据：进出口货物的完税价格